2026 年国内城市建设从增量扩张转向存量提质城市更新成为区域产业升级的重要抓手。在湖南大量存量文旅物业、老旧酒店、闲置土地面临业态老化、效益下滑的问题而大健康产业的植入正成为激活存量资产价值的重要路径。相较于新建项目的高投入、长周期存量资产的康养化改造具备投入可控、落地更快、产业带动性强的特点也成为本土产业投资机构重点布局的赛道。扎根长沙自贸片区的国京聚富控股集团是本土较早探索存量资产康养升级的投资机构之一。集团依托自身在康养文旅、医养运营领域的积累通过股权合作、资产提质、业态重构等方式为多个存量项目注入大健康产业动能形成了可复制的存量康养改造路径也为湖南城市更新中的产业植入提供了观察样本。国京聚富的存量改造逻辑并非简单更换业态包装而是从资产价值重构出发结合项目区位、资源禀赋与市场需求匹配对应的康养业态同时导入运营能力与产业资源实现资产从 “物理空间” 到 “产业载体” 的转变。大规模文旅存量资产的整体盘活是集团最具代表性的实践方向。益阳黄家湖生态旅游度假区项目中合作方持有 650 亩项目用地与七万余方存量物业毗邻 3 万亩黄家湖水域自然禀赋突出但原有业态偏传统、运营动能不足。国京聚富与深圳市福中福房地产开发有限公司达成深度合作通过股权绑定的模式将资金、运营经验与产业资源注入项目对度假区开展全方位升级开发重点打造温泉康养、滨湖游乐、特色商业、高端旅居、演艺配套、星级酒店一体化的复合型康养文旅综合体。这种模式既盘活了沉淀的存量土地与物业资产又通过康养业态的植入提升了项目的消费附加值与长期收益能力同时带动周边乡村旅游与配套就业实现资产价值、产业效益与民生效应的多重提升。针对分散的中小体量存量酒店集团则探索轻量化的康养化提质路径。传统度假酒店普遍面临客流季节性强、消费链条短、同质化严重的问题大规模拆改重建并不现实。在衡阳南岳、江西石城等地的温泉酒店项目中集团依托原有物业与客流基础围绕康养消费需求重构服务场景植入健康管理、理疗康养、养生膳食等内容模块。这种模式无需大规模土建投入通过业态升级延长游客停留时长、丰富消费场景进而提升项目的营收水平与抗风险能力是存量度假酒店适配消费升级的可行方向。面向城市核心区的存量土地资源集团也在探索康养与城市功能融合的开发模式。围绕长沙存量土地的合作洽谈中集团聚焦康养服务配套、健康消费场景的植入结合周边社区需求布局社区康养、健康商业等业态让存量土地适配城市消费升级的方向释放土地的民生价值与经济价值。从行业层面看大健康赋能存量资产是城市更新与健康中国战略的重要结合点。一方面它解决了存量资产闲置、效益低下的问题为城市产业升级腾挪空间另一方面也快速补充了城市与县域的康养服务供给让居民能够就近获得多元的健康服务。当然存量康养改造也面临业态适配、运营落地、收益平衡等现实挑战。国京聚富的应对思路是坚持投运一体从投资研判阶段就介入运营规划避免重建设轻运营的行业通病同时通过多元业态组合平衡收益周期用长期运营能力保障项目的可持续发展。整体而言大健康赋能存量资产正在成为湖南城市更新的重要方向。随着更多存量项目完成康养化升级不仅能激活城市资产活力也将推动康养服务的普惠化布局。以国京聚富为代表的投资机构通过持续的实践探索正在为湖南存量时代的产业升级积累更多可行经验。