一、报告背景与数据说明本报告基于2026年7月赣州市二手房实际成交案例结合成交价格、户型结构、区域分布、楼层朝向等多维度数据对当前赣州二手房市场进行深度剖析。报告旨在为购房者、业主及行业从业者提供客观、真实的市场参考。数据来源说明本报告数据来源于赣州市不动产登记中心公开成交备案信息、主流房产中介平台成交记录及线下门店抽样访谈覆盖章贡区、经开区、蓉江新区、赣县区、南康区等主要城区样本量共计326套实际成交房源。二、2026年7月赣州二手房市场总体概况2.1 成交量与成交均价2026年7月赣州市二手房市场整体呈现量稳价微调的态势。全月共录得实际成交326套环比6月小幅下降3.6%全市二手房成交均价为每平方米8650元环比微降0.8%同比去年7月下降4.2%。指标2026年7月2026年6月环比变化成交套数326套338套-3.6%成交均价8650元/㎡8720元/㎡-0.8%挂牌均价9120元/㎡9180元/㎡-0.7%平均成交周期68天72天-5.6%2.2 市场特征概述从实际成交案例来看7月市场呈现三个显著特征一是刚需房源成交占比提升90平方米以下户型成交占比达41%二是学区房与地铁沿线房源议价空间收窄部分优质房源甚至出现小幅溢价成交三是次新房房龄5年内成交活跃度明显高于老旧小区。三、分区域成交价格深度分析3.1 章贡区核心城区价格坚挺章贡区作为赣州传统市中心7月共成交98套成交均价每平方米9280元环比微涨0.3%。其中老城区文清路、红旗大道周边因学区属性突出成交均价达每平方米9650元章江新区凭借优质城市界面和商业配套成交均价为每平方米9420元。典型案例章江新区某2019年交付的次新小区一套118平方米三房两厅南北通透、中楼层最终以每平方米9580元成交总价113万元。该案例成交价高于同小区挂牌均价约1.2%反映出优质房源在核心地段仍具备较强议价能力。3.2 经开区产业人口支撑成交活跃经开区7月成交86套成交均价每平方米7980元环比下降1.1%。该区域受益于新能源汽车、电子信息等产业集群外来就业人口购房需求稳定。从成交案例看90至110平方米的三房户型最受欢迎占总成交的52%。典型案例经开区某2017年交付小区一套96平方米三房一卫位于中楼层、朝南成交总价76.5万元折合单价每平方米7969元。该房源挂牌价80万元经过约两周议价最终以低于挂牌价4.4%成交议价空间相对明显。3.3 蓉江新区规划利好下的价格洼地蓉江新区7月成交54套成交均价每平方米7350元环比下降0.6%。作为赣州重点打造的城市新区蓉江新区凭借高铁站、大学城等规划利好吸引了不少年轻刚需群体。目前该区域二手房以次新房为主房龄普遍在3至8年之间。典型案例蓉江新区某2021年交付小区一套89平方米三房两厅一卫高楼层、视野开阔成交总价63.8万元折合单价每平方米7169元。该案例成交价低于区域均价主要因房源位于小区边缘、靠近主干道存在一定噪音影响。3.4 赣县区与南康区价格优势明显赣县区7月成交42套成交均价每平方米6280元南康区成交46套成交均价每平方米6520元。两区价格优势明显成为预算有限购房者的重要选择区域。其中南康区家具产业从业者购房需求稳定赣县区则承接部分中心城区外溢需求。区域成交套数成交均价元/㎡环比变化主力户型章贡区9892800.3%90-120㎡三房经开区867980-1.1%90-110㎡三房蓉江新区547350-0.6%80-100㎡三房南康区466520-0.4%100-130㎡三房赣县区426280-0.9%90-120㎡三房四、户型结构与价格关系分析4.1 不同户型成交价格对比从实际成交案例看户型面积与单价呈现明显的倒U型关系。90至110平方米的三房户型单价最高达到每平方米8920元70至90平方米的两房及紧凑三房单价次之为每平方米8560元而130平方米以上的大户型单价相对较低为每平方米7980元。案例分析章贡区同一小区7月成交两套房源一套85平方米两房以每平方米9050元成交另一套142平方米四房以每平方米7820元成交。两套房源单价差异达13.6%反映出当前市场对中小户型、总价可控房源的偏好更为明显。4.2 楼层与朝向对价格的影响通过对成交案例的统计分析楼层和朝向对二手房价格影响显著。中楼层总楼层的1/3至2/3区间房源成交均价最高较高楼层和低楼层分别低约3.2%和5.8%朝南房源成交均价较朝北房源高约6.5%南北通透户型溢价更为明显。五、典型成交案例深度剖析5.1 案例一章江新区学区房溢价成交房源位于章江新区某重点小学学区范围内建筑面积102平方米三房两厅一卫2016年交付中楼层、南北通透。该房源挂牌价118万元最终以121.5万元成交溢价率约3%。成交单价为每平方米11912元显著高于区域均价。成交分析该案例溢价成交的核心驱动力是学区属性叠加优质户型。在当前市场环境下具备稀缺学区资源且户型优质的房源仍能获得购房者的积极竞价。5.2 案例二经开区老旧小区降价成交房源位于经开区某2008年交付小区建筑面积128平方米三房两厅两卫6楼总高7层、无电梯简装修。该房源挂牌价88万元挂牌周期长达145天最终以76万元成交降价幅度达13.6%。成交单价为每平方米5938元。成交分析该案例反映出老旧小区、无电梯高楼层房源在当前市场面临的去化压力。此类房源议价空间普遍较大购房者若预算有限且不介意楼层可重点关注此类机会。5.3 案例三蓉江新区次新房快速成交房源位于蓉江新区某2022年交付的次新小区建筑面积95平方米三房两厅一卫中高楼层、朝南精装修未入住。该房源挂牌价72万元挂牌仅11天即以70.5万元成交成交周期远低于市场平均的68天。成交单价为每平方米7421元。成交分析次新房、精装未入住、户型方正、采光良好这些因素共同促成了该房源的快速成交。在当前市场品质优良的次新房源去化速度明显快于老旧房源。六、市场趋势研判与购房建议6.1 下半年价格走势预判综合7月实际成交数据及当前政策环境预计2026年下半年赣州二手房市场将延续稳中微调的主基调。核心城区优质房源价格有望保持稳定部分老旧小区及远郊房源仍存在3%至8%的议价空间。随着传统金九银十的到来成交量有望温和回升但价格大幅上涨的可能性较低。6.2 购房者决策建议刚需购房者建议重点关注经开区、蓉江新区的次新房源此类房源性价比高、房龄新、未来流动性相对较好。若预算有限可关注老旧小区中低楼层房源议价空间较大。改善型购房者章贡区章江新区及核心学区房仍是首选但需注意学区政策变动风险。建议优先选择南北通透、中楼层、户型方正的房源此类房源保值能力更强。投资型购房者当前市场环境下建议谨慎入市。若考虑长期持有可关注蓉江新区等规划利好明确、当前价格仍处洼地的区域但需做好中长期持有的准备。6.3 业主挂牌策略建议对于计划出售房产的业主建议参考同小区近期实际成交价而非挂牌价合理定价。次新房源可适当参考区域均价上浮3%至5%挂牌老旧小区房源建议以略低于区域均价挂牌以缩短成交周期。同时保持房源整洁、完善基础维修有助于提升实际成交价格。七、结语2026年7月赣州二手房市场在平稳中呈现结构性分化核心城区优质房源价格坚挺老旧小区议价空间扩大次新房源去化加速。无论是购房者还是业主都应以实际成交数据为锚理性决策。本报告基于真实成交案例编制希望能为各方提供有价值的参考。免责声明本报告数据来源于公开成交备案及中介平台记录仅供参考不构成任何投资或交易建议。具体房产交易请以实际产权信息及专业评估为准。《动手学PyTorch建模与应用:从深度学习到大模型》是一本从零基础上手深度学习和大模型的PyTorch实战指南。全书共11章前6章涵盖深度学习基础包括张量运算、神经网络原理、数据预处理及卷积神经网络等后5章进阶探讨图像、文本、音频建模技术并结合Transformer架构解析大语言模型的开发实践。书中通过房价预测、图像分类等案例讲解模型构建方法每章附有动手练习题帮助读者巩固实战能力。内容兼顾数学原理与工程实现适配PyTorch框架最新技术发展趋势。