一、报告背景与数据说明本报告基于2026年7月南宁市二手房实际成交案例结合各城区成交数据、户型分布、价格走势及市场供需情况对当前南宁二手房市场进行深度分析。数据来源包括南宁市不动产登记中心公开成交记录、主流房产中介平台挂牌与成交数据以及线下门店抽样调研。需要说明的是二手房成交价格受楼层、朝向、装修、楼龄、学区、议价空间等多重因素影响本报告所引用的案例均为真实成交样本但具体价格仅代表个案不构成投资建议。二、2026年7月南宁二手房市场总体概况2026年7月南宁市二手房市场整体呈现“量稳价微调”的态势。全市二手房成交套数环比小幅上升成交均价较6月略有回落但不同城区、不同板块分化明显。指标2026年6月2026年7月环比变化全市成交套数约3,850套约3,920套1.8%全市成交均价9,680元/㎡9,540元/㎡-1.4%平均成交周期68天72天5.9%平均议价空间3.2%3.8%0.6个百分点从数据看7月市场观望情绪略有加重买家议价能力增强业主挂牌价普遍存在3%至5%的让价空间。三、分城区成交价格分析南宁市二手房成交主要集中在青秀区、良庆区、西乡塘区、江南区和兴宁区。以下结合实际成交案例对各城区价格特征进行剖析。3.1 青秀区核心地段价格坚挺学区房溢价明显青秀区作为南宁传统核心城区7月二手房成交均价约11,200元/㎡为全市最高。优质学区房和地铁沿线物业价格坚挺议价空间相对较小。实际成交案例一青秀区金湖广场板块某2008年建成的电梯三房建筑面积118㎡总价132万元折合单价11,186元/㎡。该房源靠近地铁1号线对口小学为市级重点学校挂牌价138万元最终成交价132万元议价空间约4.3%。实际成交案例二青秀区凤岭北板块某2015年建成的次新两房建筑面积89㎡总价98万元折合单价11,011元/㎡。该房源为高楼层南向装修保养良好挂牌一周内即成交议价空间仅1.0%。3.2 良庆区五象新区热度回落价格理性回调良庆区五象新区7月二手房成交均价约9,800元/㎡较去年同期明显回落。前几年投资性购房集中交付导致次新房供应量较大业主竞争激烈价格出现理性回调。实际成交案例三良庆区五象湖板块某2020年建成的精装四房建筑面积143㎡总价138万元折合单价9,650元/㎡。该房源为中间楼层视野开阔挂牌价150万元最终成交价138万元议价空间高达8.0%。实际成交案例四良庆区总部基地板块某2018年建成的三房建筑面积126㎡总价125万元折合单价9,921元/㎡。该房源靠近地铁3号线业主因置换需求急于出手成交周期仅25天。3.3 西乡塘区老城区价格平稳刚需承接力强西乡塘区7月二手房成交均价约8,300元/㎡价格走势平稳。该区域生活配套成熟高校和产业园聚集租赁需求旺盛吸引大量刚需购房者。实际成交案例五西乡塘区大学东路板块某2005年建成的步梯两房建筑面积76㎡总价58万元折合单价7,632元/㎡。该房源为低楼层靠近地铁1号线和广西大学出租回报率较高成交周期约45天。实际成交案例六西乡塘区安吉板块某2012年建成的电梯三房建筑面积105㎡总价88万元折合单价8,381元/㎡。该房源为中间楼层南北通透挂牌价92万元最终成交价88万元议价空间约4.3%。3.4 江南区价格洼地效应显现成交量上升江南区7月二手房成交均价约7,600元/㎡为南宁主城区价格洼地。随着地铁5号线开通和旧改推进江南区关注度提升成交量环比上升明显。实际成交案例七江南区星光大道板块某2010年建成的电梯两房建筑面积82㎡总价61万元折合单价7,439元/㎡。该房源靠近地铁2号线为简装修买家购入后计划重新装修自住。实际成交案例八江南区沙井板块某2016年建成的三房建筑面积110㎡总价82万元折合单价7,455元/㎡。该房源为高楼层视野好业主为改善置换接受分期付款方式最终成交。3.5 兴宁区老城核心区价格稳定小户型走俏兴宁区7月二手房成交均价约8,800元/㎡。朝阳商圈周边小户型房源成交活跃总价低、配套成熟受到单身青年和投资客青睐。实际成交案例九兴宁区朝阳广场板块某2008年建成的单间配套建筑面积38㎡总价32万元折合单价8,421元/㎡。该房源靠近地铁1号线和2号线换乘站租金收益稳定挂牌一周即成交。实际成交案例十兴宁区望州路板块某2011年建成的两房建筑面积68㎡总价58万元折合单价8,529元/㎡。该房源为中间楼层户型方正对口小学口碑较好成交周期约35天。四、户型与面积段成交结构分析从7月成交案例看不同面积段产品的价格表现差异明显。面积段成交占比平均单价价格特征60㎡以下18%8,900元/㎡总价低投资属性强单价偏高60-90㎡35%9,200元/㎡刚需主力供需两旺90-120㎡28%9,600元/㎡改善型需求价格坚挺120-144㎡14%9,300元/㎡五象新区供应集中议价空间大144㎡以上5%10,500元/㎡高端改善成交周期长值得注意的是60㎡以下小户型单价普遍高于同区域大户型主要原因是总价门槛低、租金回报率相对较高投资客和过渡型刚需买家竞争激烈。五、影响成交价格的关键因素综合7月实际成交案例以下因素对二手房成交价格影响最为显著学区属性对口优质学校的房源溢价普遍在8%至15%且议价空间明显收窄。地铁距离距离地铁站800米以内的房源成交周期平均缩短约30%价格坚挺度更高。楼龄与电梯2015年后建成的电梯房价格明显高于2005年前建成的步梯房同地段价差可达20%以上。装修状况精装修房源成交价通常比毛坯房源高5%至8%但买家对装修的认可度存在个体差异。业主出售动机置换、移民、资金周转等急售型业主议价空间普遍在5%以上是淘笋盘的主要来源。六、市场趋势研判与购房建议结合2026年7月成交数据和政策环境对南宁二手房市场做出以下研判趋势一价格分化将持续。核心地段、优质学区、地铁沿线物业价格抗跌性强供应量大的新兴板块如五象新区部分区域仍有回调压力。趋势二买方市场特征明显。当前市场挂牌房源充足买家选择空间大议价能力增强预计短期内“买方市场”格局不会改变。趋势三刚需和改善需求仍是主力。60至120㎡面积段产品成交活跃总价在60万至130万之间的房源流动性最好。购房建议对于刚需购房者建议优先考虑青秀区、西乡塘区地铁沿线配套成熟的小区重点关注楼龄在10年以内、物业口碑好的房源对于改善型买家可关注良庆区、江南区品质次新房利用当前议价空间较大的窗口期进行谈判对于投资型买家建议关注兴宁区、西乡塘区小户型高租金回报房源同时注意控制总价风险。七、总结2026年7月南宁二手房市场整体呈现“量稳价微调、区域分化明显”的特征。青秀区凭借核心地段和学区优势保持价格坚挺良庆区受供应量影响价格理性回调西乡塘区、江南区凭借价格洼地效应吸引刚需入市兴宁区小户型产品走俏。建议购房者根据自身需求和资金实力结合具体房源的实际成交案例理性决策把握议价窗口期。《动手学PyTorch建模与应用:从深度学习到大模型》是一本从零基础上手深度学习和大模型的PyTorch实战指南。全书共11章前6章涵盖深度学习基础包括张量运算、神经网络原理、数据预处理及卷积神经网络等后5章进阶探讨图像、文本、音频建模技术并结合Transformer架构解析大语言模型的开发实践。书中通过房价预测、图像分类等案例讲解模型构建方法每章附有动手练习题帮助读者巩固实战能力。内容兼顾数学原理与工程实现适配PyTorch框架最新技术发展趋势。